Zone franche urbaine: avantages et inconvénients

Depuis le 1" janvier 1997, tout propriétaire qui effectue une opération de réhabilitation complète des parties communes d'un immeuble situé dans une zone franche urbaine est, Lui aussi,en mesure de bénéficier d'un régime de faveur pour La déclaration de ses revenus fonciers.

Il peut en effet déduire, outre les charges de droit commun, tes dépenses de démolition que Le réaménagement de son bien a nécessitées. De même, si Les travaux de démolition impliquent un chantier de reconstitution de la toiture ou des murs extérieurs de l'immeuble existant, il. a Le droit de défalquer L'intégralité des coûts, etc. À l'exception des intérêts d'emprunt, Les déficits qui résultent de toutes ces charges sont ainsi déductibles du revenu global et ce sans le moindre plafonnement.
Cependant, L'octroi de cet avantage fiscal dépend de deux ou trois conditions (les inconvénients ne se transforment pas en avantages sans quelques concessions qui méritent réflexion...) :
- d'abord, non seulement vous devez prendre l'engagement de procéder à la réhabilitation complète des parties communes;
- ensuite les travaux doivent impérativement faire L'objet d'une convention, approuvée par le préfet;
- puis vous êtes tenu de louer Les locaux nus, à usage de résidence principale de votre locataire, pendant une durée de six ans (location qui est censée prendre effet dans les douze mois qui suivent La date d'achèvement des travaux de réhabilitation);
- enfin sachez que si le propriétaire du bien est une société non soumise à l'impôt sur Les sociétés, les associés ont L'obligation de conserver leurs titres pendant six ans.

Si par succession - ou par donation sans charge ni condition, consentie entre parents jusqu'au quatrième degré -, vous détenez la nue-propriété d'un bien immobilier, vous avez, là encore, la possibilité de déduire de votre revenu global, sans Limitation de montant, Le déficit qui provient des dépenses de grosses réparations.

Tous les autres frais dont vous avez personnellement assumé La charge et Les intérêts d'emprunts que vous avez Le cas échéant contractés pour financer des travaux, ne sont déductibles que des éventuels revenus fonciers Liés à la location d'autres biens, urbains ou ruraux, au cours de La même année ou des dix années suivantes.

Je n'ai pas acquis la nue-propriété d'un Immeuble par succession ou par donation entre parents. Puis-je cependant déduire de mon revenu global le déficit foncier dû à mes travaux de grosses réparations?
Hélas non. La réglementation fiscale est, sur ce point, formelle. Votre déficit est déductible, mais seulement des éventuels revenus fonciers dont vous bénéficiez grâce à la location d'autres biens immobiliers, urbains ou ruraux, au cours de la même année ou des dix années suivantes.

Immeuble historique: une bonification bienvenue
Le fait d'être propriétaire d'un bien immobilier classé monument historique ne vous confère pas seulement Le privilège - et la fierté - de détenir un élément plus ou moins intéressant du patrimoine national: il vous vaut aussi l'avantage fiscal, plutôt chic, de pouvoir déduire, sans Limitation, votre déficit foncier de votre revenu global. Cette déduction ne joue toutefois qu'après compensation éventuelle avec Les revenus nets des autres immeubles que vous possédez.

 loi malraux bordeaux

Dépenses concernées

Il s'agit des dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration que nécessite le retour à usage d'habitation d'un immeuble. Les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants demeurent bien entendu déductibles.
 Les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants ou d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants demeurent en revanche non déductibles.
 
 Autorisation de travaux obtenue avant le 01/01/1995
 
 Seuls les travaux de démolition et les frais d'adhésion à une AFU sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, sous les deux conditions suivantes :
 
 · les travaux doivent être effectués dans un secteur sauvegardé et être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Les démolitions prévues par le PSMV peuvent être réalisées sans l'octroi préalable du permis de démolir ;
 
 · les travaux doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
 
 · les travaux doivent être effectués dans le cadre d'une opération collective de rénovation qui comporte le groupement de plusieurs propriétaires impliquant leur nécessaire participation au contrôle et à la surveillance des travaux.
 
 Lorsque ces conditions sont remplies, les travaux de démolition, totale ou partielle, intérieure ou extérieure, sont admis en déduction des revenus fonciers et éventuellement créent un déficit imputable sur le revenu global.
 En tout état de cause, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement demeurent non déductibles des revenus fonciers. Il en est ainsi même si une partie des matériaux provenant de l'immeuble démoli est réutilisée pour l'édification des façades des immeubles reconstruits afin de préserver le caractère architectural du site.
 
 Sources
 
 CGI, art. 31-I, b ter
 Ordonnance n° 2005-864, 28 juill. 2005
 Instr. 5 août 2004, BOI 5

Restauration immobilière Malraux - Nature des dépenses déductibles

Restauration immobilière  Malraux - Nature des dépenses déductibles - Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
D'autre part, une ordonnance du 28 juillet 2005 a simplifié la procédure des autorisations de travaux. Elle supprime l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés. Les travaux sont désormais soumis aux procédures classiques de permis de construire ou de déclaration de travaux, après accord de l'architecte des bâtiments de France.

Les déficits fonciers portant sur des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé sont, après compensation éventuelle avec les revenus nets des autres immeubles, déductibles du revenu global sans limitation à 10 700 €. Toutefois, cette imputation est soumise à plusieurs conditions cumulatives sui diffèrent selon la date d'obtention de l'autorisation des travaux réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.
 
 
 Autorisation de travaux obtenue à compter du 01/01/1995
 
 Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)
 
 Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents sont déductibles dès lors qu'ils ont été exposés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et que les dépenses qui affectent l'immeuble sont elles-mêmes déductibles.
 Les autres frais liés au fonctionnement de l'AFU constituent des frais de gestion.
 
 Dépenses de démolition
 
 Les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global s'ils remplissent les conditions suivantes :
 
 · ils doivent être effectués dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou, jusqu'au 31 décembre 1997, dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) créé avant le 1er janvier 1995,
 
 · dans les secteurs sauvegardés, ils doivent être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et PRI, ils doivent être prévus par la déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux de restauration immobilière,
 
 · ils doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
 
 Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants.
 
 Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs sont admis en déduction et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global si les conditions suivantes sont remplies :
 
 · ils doivent être rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction. Il s'agit des reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis),
 
 · ils doivent porter sur des immeubles existants au début de l'opération, c'est-à-dire à la date de l'autorisation des travaux. Les travaux de reconstitution de toiture et de façades à partir de ruines ou, à plus forte raison, la reconstruction à partir de plans d'un immeuble ayant disparu, ne sont pas éligibles,
 
 · ils doivent être expressément prévus, dans les secteurs sauvegardés, par le PSMV lorsqu'il a été publié ou dans le cas contraire ainsi que dans les ZPPAUP et les PRI3 créés avant le 1er janvier 1995 par la DUP.
 
 Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble
 
 Nature des travaux pris en compte
 
 Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logement, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes. Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.